Οι ψευδαισθήσεις των εκποιήσεων

Οι ψευδαισθήσεις των εκποιήσεων


 

Του Γιώργου Μουσκίδη, Διευθυντής FOX Smart Estate Agency, Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)

 

Πολλοί συμπολίτες μας αναμένουν την πτώση των τιμών των ακινήτων επειδή θα υπάρξει μεγάλος αριθμός εκποιήσεων σύντομα. Σκέφτεται ο ενδιαφερόμενος αγοραστής “γιατί να αγοράσω τώρα ένα ακίνητο αφού θα μπορώ να το αγοράσω αργότερα στην μισή τιμή;”

Εμείς υποστηρίζουμε ότι το πρόβλημα με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια δεν θα επηρεάσει αρνητικά τις τιμές των ακινήτων για του πιο κάτω λόγους:

1. Δεν θα γίνει σημαντικός αριθμός εκποιήσεων στο εγγύς μέλλον

Η νομοθεσία που ψηφίστηκε το 2015 για ιδιωτικές εκποιήσεις μέσω δημοπρασιών (ή προσφορών) από τις τράπεζες είναι μια καινοτομία. Μέχρι τώρα οι αναγκαστικές εκποιήσεις γίνονταν μέσω του κτηματολογίου και ολοκληρώνονταν μετά την παρέλευση μιας δεκαετίας τουλάχιστον. Ο νέος νόμος για ιδιωτικές αναγκαστικές εκποιήσεις από τις τράπεζες θα χρειάζεται τουλάχιστο μια πενταετία.  Εάν ο ιδιοκτήτης δεν φέρει ένσταση στην εκποίηση, τότε η διαδικασία θα ολοκληρώνεται σύντομα και πιθανόν σε λιγότερο από ένα χρόνο. Αναμένουμε όμως ότι οι πλείστοι ιδιοκτήτες θα φέρουν ένσταση στην διαδικασία και αφού ο νόμος τους το επιτρέπει, θα απευθύνονται στο δικαστήριο αρκετές φορές, μέχρι την ολοκλήρωση κάτι το οποίο θα κάνει την διαδικασία χρονοβόρα.  Άρα δεν περιμένουμε σύντομες εκποιήσεις.

Σε πέντε χρόνια από σήμερα που πιθανό να ολοκληρωθούν οι υποθέσεις που ξεκινούν σήμερα, η οικονομική κατάσταση πολλών οφειλετών πιθανόν να είναι βελτιωμένη και ίσως καταφέρουν να βρουν κάποια λύση με την τράπεζα τους για να αποφευχθεί η αναγκαστική εκποίηση.

2. Δεν συμφέρουν στις τράπεζες οι μαζικές εκποιήσεις

Η αναγκαστική πώληση ενός ακινήτου κατά πάσα πιθανότητα θα γίνει σε τιμές πολύ χαμηλότερες της αγοραίας αξίας. Άρα ούτε στην τράπεζα αλλά ούτε και στον ιδιοκτήτη συμφέρει να καταλήξει ένα ακίνητο σε δημοπρασία. Φαίνεται ότι συμφέρει και στους δύο να βρεθεί κάποια αμοιβαία διευθέτηση μέσω αναδιάρθρωσης, έτσι ώστε η τράπεζα να αγοράσει το ακίνητο του οφειλέτη κοντά στην αγοραία αξία έναντι υπόλοιπου του δανείου του οφειλέτη (debt to asset). Αυτή η πρακτική φαίνεται ότι σιγά σιγά υιοθετείται από όλα τα μεγάλα τραπεζικά ιδρύματα. Φαίνεται ότι δεν υπάρχει άλλη λογική προσέγγιση.

Η ανάκτηση ακινήτων από τις τράπεζες μέσω αναδιαρθρώσεων, θα βοηθήσει τις τιμές των ακινήτων αφού οι τράπεζες δεν θα έχουν την πίεση που έχουν οι οφειλέτες να τα πωλήσουν.

Εάν οι τράπεζες πιέσουν για πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων των οφειλετών τους μέσω δημοπρασιών σε τιμές σημαντικά μικρότερες της αγοραίας αξίας τους, θα αναγκαστούν να αναγνωρίσουν ζημιές (πρόσθετες προβλέψεις στα βιβλία τους) και κατά συνέπεια θα χρειαστούν επιπρόσθετα κεφάλαια για να διατηρήσουν την κεφαλαιακή τους επάρκεια. Φυσικά το ίδιο θα ήταν το αποτέλεσμα, εάν μετά την απόκτηση του ακινήτου από τον οφειλέτη τους, το πωλήσουν σε αρκετά χαμηλότερη τιμή. Άρα αποκλείουμε αυτές τις πρακτικές από τις τράπεζες, διότι είναι σαν να  “πυροβολούν το ίδιο τους το πόδι”.

Καταλήγοντας, ο αριθμός των πωλήσεων ακινήτων αυξάνεται με χαμηλό αλλά σταθερό ρυθμό. Οι μέσος όρος της αξίας των ακινήτων που πωλούνται επίσης αυξάνεται. Τα τελευταία τρία τρίμηνα, με βάση τους 2 επίσημους δείκτες τιμών που χρησιμοποιούμε στην Κύπρο, φαίνεται ότι οι τιμές των ακινήτων σταθεροποιούνται.

Η προσδοκία από κάποιους, ότι δηλαδή οι τιμές των ακινήτων θα μειωθεί σημαντικά από αναγκαστικές εκποιήσεις, φαίνεται ότι είναι ψευδαίσθηση και δεν φαίνεται να βασίζεται στη μελέτη των δεδομένων που έχουμε μπροστά μας.

Εάν κάποιος θέλει σήμερα να αποκτήσει ακίνητο και έχει βρει το κατάλληλο που ικανοποιεί τις ανάγκες του, ίσως να είναι τώρα ο καιρός για να προχωρήσει να το αποκτήσει.


Comments

comments

Categories: Οικονομία

Σχετικά με τον Συγγραφέα