Στοίχημα το αξιόπιστο σύστημα ακίνητης ιδιοκτησίας

Στοίχημα το αξιόπιστο σύστημα ακίνητης ιδιοκτησίας


 


Να εργαστούμε όλοι, με ηθική δεοντολογία και μεθοδικότητα, για την αποκατάσταση του ονόματος της Κύπρου, ως μιας αξιόπιστης χώρας, στον τομέα της αγορά ακινήτων

 

Tης Νατάσας Ευριπίδου

Η ψήφιση νόμων για τον αναγκαστικό εκσυγχρονισμό αναπτύξεων και αναγκαστικής μεταβίβασης σε συνδυασμό με το στρεβλωμένο σύστημα ανάπτυξης γης του παρελθόντος, δημιούργησαν το τελευταίο διάστημα ένα συσσωρευμένο όγκο εργασιών στο Κτηματολόγιο.

Ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Ανδρέας Σωκράτους, μιλά στο Eυρωκέρδος για τα λάθη του παρελθόντος, τις νέες απαιτήσεις σε σχέση με τους τίτλους ιδιοκτησίας και τον αναγκαστικό εκσυγχρονισμό τους καθώς και για τα εμπόδια που συναντούν οι διαδικασίες.  Ωστόσο, υπάρχουν πολλά ακόμη να γίνουν και όπως δηλώνει, είναι απαραίτητο αρχικά να αλλάξουμε νοοτροπία, να βελτιώσουμε την επαγγελματική μας προσέγγιση και να εργαζόμαστε με κανόνες ηθικής δεοντολογίας.

Ποιο είναι το σημερινό στοίχημα του Κτηματολογίου;

Η λειτουργία ενός σύγχρονου και αξιόπιστου συστήματος ακίνητης ιδιοκτησίας στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (TKX), με στόχο την εξυπηρέτηση του δημόσιου, ευρύτερου δημόσιου τομέα και κυρίως του πολίτη, έτσι ώστε να συνεχίσει να στηρίζει την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη του τόπου.  Για τη διεκπεραίωση της αποστολής μας αυτής είναι αναγκαίο να μειώσουμε τον όγκο της συσσωρευμένης εργασίας. Ταυτόχρονα πρέπει να αναβαθμίσουμε το υφιστάμενο Σύστημα Πληροφοριών Γης, εφαρμόζοντας καινοτόμες μεθόδους και τεχνολογίες και αναπτύσσοντας το ηλεκτρονικό κτηματολόγιο, θέτοντάς το στον πυρήνα της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης. Στις άμεσες προτεραιότητες τίθεται η απλοποίηση των διαδικασιών και η επιμόρφωση και μεγιστοποίηση της αποδοτικότητας του προσωπικού.

Ποιοι παράγοντες προκάλεσαν τον συσσωρευμένο όγκο εργασιών;

Μία σειρά από λόγους δημιούργησαν αύξηση στη συσσωρευμένη εργασία στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Ένας από του λόγους αυτούς σχετίζεται με τη σημαντική μείωση του προσωπικού, λόγω και των αφυπηρετήσεων και τη μη πρόσληψη νέου προσωπικού, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης, αλλά και διαχρονικά η μη έγκαιρη αντιμετώπιση της συσσώρευσης εργασιών με αποτελεσματικά μέτρα.  Ένας άλλος λόγος σχετίζεται με τη ψήφιση των νόμων για τον αναγκαστικό εκσυγχρονισμό αναπτύξεων και την αναγκαστική μεταβίβαση, με την εφαρμογή των οποίων δεχθήκαμε χιλιάδες νέες αιτήσεις, η διεκπεραίωση των οποίων χρειάζεται προσπάθεια και χρόνο.  Επιπλέον, το Τμήμα μου ολοκλήρωσε σε σύντομο χρονικό διάστημα τη γενική εκτίμηση των ακινήτων και δόθηκαν αξίες σε περίπου 2.000.000 ακίνητα, με ημερομηνία αναφοράς την 1.1.2013.  Το έργο αυτό ήταν τεράστιο και το συμπληρώσαμε με επιτυχία.

Ποια είναι η διαφορά του αναγκαστικού εκσυγχρονισμού ενός τίτλου, από την αναγκαστική μεταβίβασή του;

Ο εκσυγχρονισμός του τίτλου μιας ιδιοκτησίας (πχ ενός χωραφιού που διαχωρίζεται σε οικόπεδα, η ενός οικοπέδου στο οποίο ανεγέρθηκε πολυκατοικία) γίνεται μετά τη συμπλήρωση των κατασκευαστικών έργων και την εξασφάλιση πιστοποιητικού από την αρμόδια πολεοδομική/οικοδομική αρχή. Ο εκσυγχρονισμός του τίτλου ιδιοκτησίας του χωραφιού, σημαίνει τη διαγραφή της υφιστάμενης/παλαιάς εγγραφής του και την εγγραφή και έκδοση τίτλων των συμπληρωμένων οικοπέδων, για κάθε ένα ξεχωριστά.  Η έκδοση αυτή γίνεται αρχικά στο όνομα του ιδιοκτήτη της ανάπτυξης, ανεξάρτητα εάν κατατέθηκε Πωλητήριο Έγγραφο, από αγοραστή του υπό κατασκευή οικοπέδου.  Εκσυγχρονισμός εγγραφής γίνεται επίσης σε οικόπεδο στο οποίο ανεγείρεται πολυκατοικία και σημαίνει ότι μετά την κατασκευή και την εξασφάλιση των αναγκαίων πιστοποιητικών από την οικοδομική αρχή, εγγράφονται στο κτηματολόγιο ως ξεχωριστές μονάδες τα διαμερίσματα και εκδίδεται ξεχωριστός τίτλος για το κάθε διαμέρισμα.  Όταν λοιπόν ο αρχικός ιδιοκτήτης δεν προβαίνει στις αναγκαίες ενέργειες για την εγγραφή των οικοπέδων ή διαμερισμάτων, ως ξεχωριστών μονάδων στο κτηματολόγιο, αυτό μπορεί, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να γίνει αναγκαστικά, με πρωτοβουλία του Διευθυντή του ΤΚΧ, ή και των αρμόδιων οικοδομικών αρχών.  Όταν εγγραφούν τα οικόπεδα/διαμερίσματα, είτε αναγκαστικά είτε όχι, ο αγοραστής οικοπέδου/διαμερίσματος ο οποίος κατάθεσε Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν τις 31.12.2014 και εξόφλησε την αγορά του, ή κατάθεσε το οποιοδήποτε υπόλοιπο σε ειδικό λογαριασμό, μπορεί, εάν δεν του μεταβιβάζει ο αρχικός ιδιοκτήτης, να αιτηθεί την αναγκαστική μεταβίβαση σε αυτόν του τίτλου της μονάδας που αγόρασε.  Άρα για να μπορέσει να γίνει αναγκαστική μεταβίβαση, πρέπει να προηγηθεί η έκδοση των τίτλων των μονάδων της ανάπτυξης. Είναι δύο εντελώς διαφορετικές διαδικασίες με διαφορετικές προϋποθέσεις και όρους και το μόνο που τις συνδέει είναι ότι δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση μιας μονάδας αν προηγουμένως δεν εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για τη μονάδα αυτή.

Πως προχωράτε με τον αναγκαστικό εκσυγχρονισμό εφόσον δεν συνεργάζεται ο αρχικός ιδιοκτήτης. Πόσες μονάδες έχουν εκσυγχρονιστεί αναγκαστικά και πόσες άλλες εκκρεμούν;  

Αρχικά αξιολογούμε όλα τα στοιχεία και Πωλητήρια Έγγραφα που διαθέτει το Τμήμα και προχωράμε στη χωρομετρική αποτύπωση κάθε μονάδας της ανάπτυξης.  Σε συνεργασία με τις αρμόδιες πολεοδομικές/οικοδομικές αρχές, οι οποίες μας προμηθεύουν αρχικά με τις άδειες που εξέδωσαν και στο τέλος με τα απαραίτητα πιστοποιητικά, ετοιμάζουμε ειδικά σχέδια στα οποία καταγράφεται η διανομή των μονάδων και προχωράμε στην εγγραφή τους. Ο αναγκαστικός εκσυγχρονισμός αφορά, με τα δεδομένα που έχουμε σήμερα, περίπου 1600 αναπτύξεις (28.000 μονάδες), από τις οποίες οι 500 (11.000 μονάδες) αφορούν την ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου.  Συμπληρώσαμε τη χωρομετρική εργασία για τις περισσότερες από τις αναπτύξεις αυτές, ενώ φτάσαμε στο τελικό στάδιο και εκδώσαμε περίπου 3.600 τίτλους. Αντιλαμβάνεστε ότι πολύ μεγαλύτερος αριθμός υποθέσεων συμπληρώνονται και εκδίδονται οι τίτλοι σε αναπτύξεις που ο ιδιοκτήτης συνεργάζεται με τις αρμόδιες αρχές και δεν διεκπεραιώνονται αναγκαστικά.   Όπως σας ανέφερα και προηγουμένως οι τίτλοι εκδίδονται στον αρχικό ιδιοκτήτη, ο οποίος είτε θα συνεργαστεί με τον αγοραστή για τη μεταβίβασή του, είτε θα προχωρήσουμε με την αναγκαστική μεταβίβασή του.

Και με την αναγκαστική μεταβίβαση;

Για αναγκαστική μεταβίβαση δεχθήκαμε μέχρι τώρα περίπου 14.200 αιτήσεις, για 8.000 από τις οποίες δεν έχουν εκδοθεί οι αρχικοί τίτλοι, δηλαδή δεν έγινε εκσυγχρονισμός. Από τις αιτήσεις αυτές συμπληρώθηκαν οι 2.410.  Οι περισσότερες από αυτές τις αιτήσεις αφορούν τις Επαρχίες Αμμοχώστου και Πάφου.

Τι έφταιξε και φτάσαμε στο σημείο να γίνονται σήμερα αναγκαστικοί εκσυγχρονισμοί και αναγκαστικές μεταβιβάσεις;

Πολλοί λόγοι είναι οι ίδιοι με αυτούς που οδήγησαν στην οικονομική κρίση, η οποία κορυφώθηκε το 2013.  Την εποχή εκείνη, και της περιόδου που προηγήθηκε, πολλοί αναζητούσαν το εύκολο κέρδος, οι τράπεζες δάνειζαν χωρίς να εξασφαλίζουν τις απαραίτητες εγγυήσεις. Η οικοδομική ανάπτυξη γινόταν, σε αρκετές περιπτώσεις,  χωρίς την τήρηση των πολεοδομικών και οικοδομικών όρων, ενώ δεν υπήρχε ο αναγκαίος έλεγχος από τις πολεοδομικές/ οικοδομικές αρχές.  Έπασχε ουσιαστικά το σύστημα από τη σχεδίαση, την αδειοδότηση, την υλοποίηση και την έγκριση των κατασκευών.   Ακόμα και οι εργολάβοι / μηχανικοί σχεδίαζαν και οικοδομούσαν με οδηγίες των ιδιοκτητών, χωρίς όμως να τηρούν βασικούς πολεοδομικούς/ οικοδομικούς όρους.  Το στρεβλωμένο αυτό σύστημα δυσφήμησε τη χώρα μας, αφού στα θύματά του υπάρχουν και ξένοι αγοραστές.  Το Τμήμα μου είναι ο τελικός αποδέκτης όλων αυτών και καταβάλλει πολλές προσπάθειες για να βοηθήσει όσους εγκλωβίστηκαν σ ένα σύστημα που δυσλειτουργούσε.

Σήμερα ξεπεράστηκε η κρίση και βελτιώθηκε η κατάσταση στην αγορά ακινήτων;  Έχετε στοιχεία για τα Πωλητήρια Έγγραφα;

Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων δεν αξιολογείται μόνο από τις καταθέσεις Πωλητηρίων Εγγράφων, αλλά και από τον αριθμό των πωλήσεων.  Δεν έφτασε ακόμη στο επίπεδο στο οποίο βρισκόταν πριν την κρίση του 2013, αλλά σίγουρα παρουσιάζει μια ανοδική πορεία, με την Επαρχία Λεμεσού να καταγράφει τη μεγαλύτερη δραστηριότητα.

Τι πιστεύετε πρέπει να γίνει για να βελτιωθεί το σύστημα στην ανάπτυξη και αγορά ακινήτων;

Είναι απαραίτητο αρχικά να αλλάξουμε νοοτροπία, να βελτιώσουμε την επαγγελματική μας προσέγγιση και να εργαζόμαστε με κανόνες ηθικής δεοντολογίας.  Στο σύστημα αυτό, πριν από το Κτηματολόγιο, εμπλέκονται πολλά πρόσωπα, όπως επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, αγοραστές, ενυπόθηκοι δανειστές, εργολάβοι, μηχανικοί, πολεοδομικές/οικοδομικές αρχές και υπηρεσίες δημόσιας ωφελείας. Αντιλαμβάνεστε ότι είναι σημαντική η συμβολή του κάθε προσώπου.  Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διαδικασία αδειοδότησης και στην τήρηση των πολεοδομικών/οικοδομικών όρων. Είναι πολύ σημαντικό το περιεχόμενο των Πωλητηρίων Εγγράφων, στους όρους των οποίων πρέπει να γίνεται σαφής αναφορά στα χρονοδιαγράμματα για τη συμπλήρωση της κατασκευής του αντικειμένου πώλησης και της έκδοσης/ μεταβίβασης του τίτλου του. Τα ΠΩΕ είναι αναγκαίο να κατατίθενται με όρους μεταβίβασης. Οι συμβαλλόμενοι σε μια συμφωνία, ή σε μια αγοραπωλησία, πρέπει να είναι καλά πληροφορημένοι για το ακίνητο, τα χαρακτηριστικά του και τους περιορισμούς/ εμπόδια που τυχόν έχει και να ενεργούν με σύνεση. Δεν επιθυμούμε να επαναληφθούν τα λάθη του παρελθόντος. Πρέπει να εργαστούμε όλοι, με ηθική δεοντολογία και μεθοδικότητα, για την αποκατάσταση του ονόματος της Κύπρου, ως μιας αξιόπιστης χώρας, στον τομέα της αγορά ακινήτων.


Comments

comments

Σχετικά με τον Συγγραφέα